作者| 高凌朗
编辑| 汪戈伐
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2025年1月27日晚间，发布一系列重磅公告。
万科董事会主席郁亮因工作调整申请辞职，原深圳市地铁集团董事长辛杰接任；首席执行官祝九胜因身体原因请辞，不再担任公司任何职务；董事会秘书朱旭也卸任转岗长租公寓事业部。
截至公告日，郁亮持有万科739.5万股，祝九胜和朱旭分别持股19.6万股和13.9万股。
同日，万科也公布了2024年业绩预告，预计全年净亏损450亿元，较上年同期盈利121.6亿元同比下降470%。这是万科自1991年上市以来的最大年度亏损。
对此，深圳市国资委表态支持，称深圳市属国资国企总资产超5万亿元，年营收过万亿，\"有足够子弹\"支持深铁集团助力万科发展。深圳地区8家国有和股份制银行也承诺继续通过多种金融工具满足万科融资需求。
显然，作为行业标杆，万科肩负着探索房地产企业转型升级的重任，更将影响整个行业的信心与未来发展方向。
1990年，25岁的郁亮带着一份\"商业连锁模式\"建议书加入万科。这位北大国际经济系毕业生从深圳外贸集团转投万科后，很快在公司证券投资项目中站稳脚跟。
1993年，他主导了万科4500万B股的发行工作，为公司募集45135万港币，支持了万科在全国多地的业务扩张。
从1993年到2001年，郁亮每隔两三年就完成一次职位晋升：财务顾问公司总经理、董事、副总经理，直到36岁就任万科总经理。
据万科老员工回忆，当时不少人质疑一个财务出身的人能否带好房地产企业，但郁亮用业绩给出了答案。他推出的\"5986制度\"（拿地5个月动工、9个月销售、首月售出8成、产品6成是住宅）让万科在2008年销售额突破478.7亿元。
为打造高效团队，郁亮实施了两次大规模人才引进计划：2000年启动\"海盗行动\"，三年内从中海地产挖来近50位骨干；2007年又以\"007计划\"吸引跨国企业管理人才。
在资金运作方面，他主导了6次融资，通过配股、增发、可转债等方式为万科筹集了数百亿资金。2010年，万科销售额突破1081亿元，成为中国首家年销售破千亿的房企。
而祝九胜在加入万科之前，曾在建设银行深圳分行工作近二十年，担任过副行长等职务。在建行期间，祝九胜与万科就有业务往来，是万科业务的主要对接人。
2012年，祝九胜正式加入万科，任职高级副总裁，分管集团资金管理部。在他的管理下，万科的回款率达到了业内最高水平。2015年，他还推动了国内首个公募型房地产信托投资基金（REITs）的发行。
2017年，郁亮担任万科集团董事会主席。次年，郁亮在公开场合高度评价祝九胜，并推荐其担任万科总裁。
在万科面临行业下行的压力后。郁亮直接提出“活下去”的口号，祝九胜则在资金管理和业务创新等多方面帮助万科优化业务结构，提高运营效率。
可以说，郁亮和祝九胜的合作不仅极大程度上推动了万科的发展，也全力让万科这艘“巨轮”在逆势中保持稳固。
如今，郁亮和祝九胜的离任，以及来自深铁集团辛杰的接棒，似乎标志着万科正式进入以国资主导的重组转型关键阶段。
深铁集团与万科的联系要追溯至2016年，那时的\"宝万之争\"也是万科发展史上的重要转折点。
当时，宝能系以举牌方式持股24.29%成为第一大股东，引发万科管理层的强烈抵制。在多方协调下，深圳地铁最终以371.7亿元受让华润所持股份，成为万科第一大股东，持股比例达27.18%。
深铁集团作为深圳最大的\"隐形地主\"，在TOD（以公共交通为导向的开发）领域积累了丰富经验。数据显示，其TOD项目开发面积已超1783万平方米，涵盖写字楼、商业综合体和酒店等业态。
2024年，面对万科的经营压力，深铁多次伸出援手：4月认购万科旗下中金印力消费REITs近30%份额，投资10亿元；5月与深圳百硕投资联合出资22.35亿元接盘万科深圳湾超级总部基地项目。
1月27日的最新公告显示，万科将以13.5亿元向深铁转让红树湾物业开发项目49%的投资收益权及相关股权。
此外，深圳市住建局表示将协调处置万科部分闲置土地，助其盘活资产；广东省住建厅也承诺推动更多万科项目进入\"白名单\"。
深圳地铁集团是万科最主要的“定心丸”之一，原深铁集团董事长辛杰曾公开表示：\"万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资\"。
无论如何，2024年对万科来说是极具挑战的一年，而这个挑战仍将持续。
克而瑞数据显示，万科全年实现合同销售额2460.2亿元，较2023年的3761.2亿元下降34.59%；销售面积降至1810.7万平方米，同比减少26.57%。
不过，在如今行业环境整体萎靡的背景下，万科品牌影响力和市场竞争力依然强劲。数据统计，万科在2024年房企销售业绩排行中仍然守住第五位，销售面积更是以1810.7万平方米领跑。
万科2024年业绩预告中列举了四大亏损原因：一是2022年前获取的高价土地项目，销售情况和毛利率未达预期；二是新增计提信用减值和存货跌价准备；三是部分非主业财务投资亏损；四是部分大宗资产交易价格低于账面值。
万科面临的压力究竟有多大？
万科三季度财报显示，截至2024年9月底，公司总资产较上年同期缩水17.58%至13571.80亿元，有息负债达3276.1亿元。
为应对危机，万科在2024年3月就推出了旨在削减1000亿元以上付息债务的\"一揽子方案\"。全年公司完成197亿元公开债务偿还，但2025年第一季度仍面临98.9亿元的债务到期压力。
在土地获取方面，万科也显著收缩：2024年全年仅增加10宗新土地，总投资不足80亿元，权益拿地金额47亿元在行业排名第61位。
新任董事会主席辛杰表示，公司2025年一季度债务偿付已做好安排。未来万科将聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，推动高质量发展。
另外，万科在2024年前三季度已完成232.6亿元大宗交易，涉及41个项目，预计这一\"瘦身\"进程将持续。
关于万科的业务转型的更多细节，可以查看我们先前的文章。
显然，在房地产行业整体承压的背景下，这家曾经的标杆房企能否顺利突围，备受市场关注。
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